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铂顿国际公寓郝磊:“有恒产者有恒心”的资产管理时代已经到来

2021-09-06 11:00:13    来源:榕城网
得益于改革开放以来的经济高速发展,中国用20余年就几乎走完了欧美发达国家一百年的发展历程。从改革开放初期,外资酒店开始纷纷进入中国;到80年代末90年代初,各地星级酒店开业如雨后春笋;90年代末,伴随第一家锦江之星酒店的建成,中国住宿业正式进入连锁化集团化时代;步入21世纪,在奥运会的推动下,住宿业迎来了高速发展阶段。

与此同时,在中国高速的城市化进程中,积累了大量存量物业,与欧美发达国家相似,存量物业直接和间接地促进了商业化、集群化的发展。但不同于欧美的资产管理和经营模式,比如美国用住宿业解决了“婴儿潮”时代的存量去化问题,中国因具有最大单一市场的属性和长达20年经济高速增长的背景,承包商(二房东)成为了商业租赁经营利益链中的重要组成部分。

铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊对迈点记者表示,伴随着时代的变迁,“有恒产者有恒心”的资产管理时代必将成为主流,以中介模式为依托的商业资产管理方式将因高投入、高风险、低回报而退出历史舞台。

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铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊

这是一个最好的时代,也是一个最糟的时代

行业发展历程及现状

过去十年是中国房地产高速发展的黄金十年。开发商大规模进行房地产开发,产生大量存量和增量物业。当时人们对投资的渠道和方式认知非常局限,认为购置投资型物业是规避资金贬值的少数有效方法之一, 但因对资产管理模式认知的缺乏,往往将物业委托给承包商管理。承包商将物业简单包装成大型商场或购物中心、酒店等推出市面,即可获得丰厚收益。而放眼当下,多种投资手段逐步进入大众视线,更多样化的资金增值方式为大家所熟知,仅靠过去传统模式的房地产市场存量去化将变得越发艰难。

过去十年同时也是大住宿领域高度繁荣的十年。伴随经济发展,国民生活水平提高,商业活动及旅游度假等需求快速增加,使得大住宿行业顺势崛起。与此同时,中国大住宿行业从80、90年代的单体经营模式,逐步转变成连锁化模式经营。但据中国饭店协会《2020中国酒店业发展报告》,以同一品牌3家(含)门店以上为连锁酒店的统一口径,截止2020年1月1日,中国共计1975个连锁酒店品牌,连锁客房数为452.4万间,连锁化率仅为26%,远低于美国71.8%的酒店连锁化率,可以预测未来连锁酒店将有很大的发展空间。

但是,近年来政府开始对房地产存量物业进行整顿,发布多项举措打击房地产泡沫,使得房地产业发展增速放缓。在大住宿领域,由于物业租金上涨、经营成本增加等客观原因,已大大压缩了承包商的利润空间。由于中国经济发展仍处于世界领先地位,因此我们并不认为大住宿行业发展速度会减缓,但承包商退出该行业的时代会首先到来。正如铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊所言,“‘有恒产者有恒心’,只有资产所有者才会更用心、更有恒心去经营自己的资产,才能更有利于资产升值,新的资产管理时代已经到来。”

存量时代的必然产物

公寓产品优势明显

随着国内GDP增速放缓和存量物业进入精细化运营时代,开发商的业内竞争也相继进入了白热化阶段。发展不够成熟、开发经验及行业规范匮乏的中国房地产市场,需要将物业包装成具象的投资产品,以打动投资人解决物业存量去化问题,公寓产品随即诞生。

此外,公寓作为大住宿业中非标准化的新兴宠儿,其边界局限性低、包容度高,可与社区公共空间融合发展,能轻松联合餐饮或零售商户举办多种活动,与传统酒店产品相比,拥有更多更全的生活、商务配套功能,成为存量空间去化的必然产物。

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铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊对此表示,针对物业的不同特点,公寓这种非标准住宿业能延伸出多种不同的产品形式。比如铂顿旗下既有选址于旅游目的地的度假型产品——铂顿·美墅,旨在创乡村高度风格化,造和谐、温暖、质朴、英格兰人文小镇的生活方式,打造“乡村美学旅居生活”新场所,创立“4+1+N场景模块”新方程、新概念、新生活的“无龄多元”新社区;也有选址于城市中心的公寓产品——铂顿公寓,旨在打造舒适、自然的住宿空间,配套丰富的业态及产品元素,集生活、娱乐,科技、创意等多元化场景结合,营造年轻、有趣、活力的生态社区;此外还将推出“睡学”新物种——“铂顿·蓝鲸湾”,以城市民宿文化集群的全新形式,满足当代年轻人差异化的审美诉求,加之更多配套功能以及其他青年品牌的进驻,增加民宿的多样化亮点。

如何经营好公寓?

公寓未来的发展方向

在符合受众需求的产品基础上,公寓还需要一套行之有效的经营方法论,来确保其顺利进入市场。作为专业资产管理角色,公寓管理方需具备专业管理能力。首先,用资产管理的方式获取物业,以高效、系统、专业的能力与长期持有物业的业主方合作;第二,根据对市场的专业理解给业主提供项目打造的建议,告知业主和建设方用何种方式打造何种产品来贴近市场需求;第三,用专业运营经验为项目配置相应的各种服务,打造更好的住宿体验。

此外,公寓管理方需提高自身品牌核心竞争力。品牌是最有效的识别手段,可以帮助消费者识别和选择产品,而公寓管理方的品牌竞争力对于物业或投资人的影响是至关重要的,良好的品牌效应不仅有助于业主塑造物业形象,还能推动物业增值,保证更优的投资回报率。

再次,公寓的产品设计要讲求个性化,这是公寓实现高投资回报的重要因素。对此,郝磊再次表示,服务式公寓需要产品设计人员有与时俱进的设计思维,提升IP打造能力,同时也要注重智能化产品的引进,不断升级优化服务体验。其次,公寓管理方还应根据不同人群需求,打造青年公寓、月子中心、养老公寓、度假别墅、商务公寓等多业态细分产品。持续打造个性化、差异化的产品,以获取各个层次多种人群的青睐,这是公寓发展的必然阶段。

经过一系列市场震荡和进化,存量物业的运营会朝着更加规范化和专业化的方向演进。郝磊对此深表认同,并进一步预测道,“我认为‘有恒产者有恒心’的资产管理时代可能也是酒店行业未来必须面对的一个趋势。”铂顿国际公寓作为资产运营方,将继续深耕精细化运营,为存量物业的升值赋能。

免责声明:市场有风险,选择需谨慎!此文仅供参考,不作买卖依据。

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