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现场| 增量“躺平”,资管如何赋能存量?

2021-11-02 15:24:31    来源:焦点财经

焦点财经讯 11月2日,2021观点商业年会开幕,数百位精英齐聚上海,共论商业地产未来,深入探讨商业机会在哪里,搜狐焦点·焦点财经全程直击。

增量式微、存量当道,增长受困与利润拷问之下,资管运作为商业未来打开了新世界的大门,资产价值优化与流动性释放更具想象。

当天首场讨论会以资产投融窗口为主题,中信资本房地产部董事总经理卢锋,锦和集团董事长郁敏珺,合生不动产基金中心董事总经理邬伯特,窝趣创始人&副总裁杨稷,岩合资本创始合伙人、CEO张雅寒,凯保商发CEO庞晓云展开讨论。

资管赋能下的存量破局

对于资管赋能下的存量破局议题,郁敏珺分享了在存量市场耕耘十多年的经验。锦和集团成立26年,轻重并举,在未来存量市场的运营管理上,他们的特色是从头做到尾,投资重资产,比如锦和平台运营管理上有服务公寓,上市公司则是做办公和商业配套;轻资产运营上,未来将专注上海、北京和长三角地区

张雅寒在2019年初创立了岩合资本,对存量深有感触。张雅寒表示,大商业存量周期特别长,投入资金量大,杠杆率低,导致整个的回报率不高。他们做项目选择时,选了很小的细分赛道,做一些小而美、小而精的项目,以上海为中心,切长三角的区域,并且是快周转。

庞晓云提到资管的两个层面,一个科技赋能,一个资管赋能。资管真正能够赋能存量破局的,一定要看重资管方,可以是内部的,也可以是外部的,一定要看他的利益捆绑,到底是被动管理还是主动管理。

杨稷介绍运营窝趣公寓的经验,早期做存量项目为主,比如办公楼、厂房、做不了酒店的物业等,以托管为主。未来随着新的保障性租赁住房政策出来,新增物业也可以进入托管运营中。

邬伯特表示,合生给人的感觉既是一个增量玩家,也是一个存量玩家。合生一直持续做它的商业体系,到现在留存了1600万平方米的商业在管。长租公寓是合生非常看好的赛道,未来希望可以大力发展。

存量时代的投资逻辑与价值判断

如何避免掉入存量坑中?邬伯特提到,避免踩雷的关键是把投资逻辑建立在市场上,要明白自己对于这个投资的价值点在什么地方,为什么通过自己的努力可以提升,赚取高于市场的价值;第二,一定要找到一个合适的退出途径。

张雅寒建议,进行项目判断的时候,底层资产非常关键。每选一个项目,单个项目要在自己持有的周期之内,现金流要为正。第二投项目的时候要慎重,匹配好资金和项目,不要盲目,不要跟风。

关于价值判断,庞晓分享道,做不动产存量突破时,在估值层面有一些瑕疵存在,我们现在要关注剩余折旧,这是很多企业不太在乎的,但是如果做到REITS里面就非常关键。

后疫情时代,长租公寓是消费升级还是分级?杨稷表示,保障性住房显著增加了市场供给量,未来对于国企和纯运营运营商机会比较大。他判断以后不只是分级,在分级中也有升级。

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