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新城控股:挖通利润之泉 | 激荡2021②

2021-11-05 19:53:02    来源:焦点财经

编者按:2021年地产行业跌宕起伏,市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下,有人危机重重,有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》,以三大维度九大指标,剖析“激荡”房企,寻找在逆境中前行的房企,传递行业正能量。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2021年,地产行业跌宕起伏。尤其在三道红线、调控补丁、市场下滑等多重因素叠加下,不少房企资金链绷紧,一些头部房企甚至也出现暴雷。但这并非市场的全部,有人危机重重,也有人逆势上行。

焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度视角,根据三道红线、销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合筛选,寻找出一批在逆境中依然扎实前进,取得不错成绩的房企。

从财务安全,成长能力和运营能力三方面综合分析,新城控股获得了较高的“激荡指数”,成为在逆境中有所成长的代表企业之一。

营收增长,是其能脱颖而出的关键一环,也是9大指标中最突出的一项数据,无论是2021年上半年109.63%的营收增长率,还是前三季度55.7%的增速,都鲜有房企能比肩。

新城控股“激荡指数”

11月3日,新城控股发了一份销售简报,2021年1-10月合同销售金额约1929.11亿元,同比增长1.08%,全年销售金额目标完成率为74.2%;如果按照权益销售额来算,增长率可以达到2.69%。

放在往常来看,这是一份毫无惊喜,甚至平淡透顶的业绩,在当下可以用平稳增长来形容。自6月起,房地产市场明显降温,典型如 “金九银十”也已名不副实,例如刚刚过去的10月份,百强房企录得全口径总销售额9160.3亿元,比去年同期减少32.5%,单月销售同比增幅连续4个月为负。

在此背景下,新城控股的销售也在逐月同比下行,一方面是源于其推盘节奏,另一方面也与行业大趋势吻合,相比很多头部房企销售额的负增长,如万科前十个月合同销售额增速为-4.40%,新城控股增速虽是微小的个位数,但依然维持正增长。

如此情形下,营收的高增速反而让同行羡慕。利润与营收正相关,也相应增长,前三季度归母净利润同比增24%;但其净利润率并不出众,前半年仅6.06%。具体分析,主要有两方面原因,一是前两年低毛利项目进入结转期;二是全行业面临盈利承压、利润率下行局面,新城控股也未能跳脱。

近两年,新城控股结算利润率处于底部区域,未来利率润大概率会提升,一方面是低利润项目在逐渐去化,另一方面是三费在降低,上半年费用率率7.44%,同比下降 4.08 个 pct,在行业中下水平的基础上进一步下探,有望释放一部分利润。

再加之成功开拓出第二增长曲线,即以新城吾悦为主的商业业务,前半年物业出租及管理毛利率高达70.58%,随着新城吾悦规模体量增加,将进一步反哺利润率。多重因素叠加之下,使得新城控股的ROE也得到释放达8.5%,处在行业中上游位置。

如果将视角进一步拉近,以当前的评判标准,企业安全程度更受关注,现金流能否覆盖短期债务是关键,地产圈的违约和暴雷之声,让投资人变得更为谨慎,盈利或许已经是其次,本金安全才是核心。

“三线四挡”是一个很好的观察角度,三季度末,新城控股剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为 75.3%、59.1%,在手现金428.4 亿,现金短债比达190.1%,短期偿债压力不大。

再辅以存货周转率进行分析,截至上半年,新城控股该指标为0.23,可以排在上市房企前十之列,可以判定是一家流动性安全较高的房企。因为存货周转率越高,意味着一家企业开发销售速度快,存货资产变现能力强。

王晓松的逻辑:商住互哺

新城控股也曾遭遇过危机,但在二代王晓松掌权后,迅速掌控局面。“住宅+商业”双轮并行走是其发展策略,住宅业务盈利波动性大,但现金流好,商业综合体增值价值和利润率较高,但需沉淀部分资金,各有利弊,但可以实现互辅与互哺。

将两种模式打通,这样就能持续为新城控股带来活水,这是王晓松的企业发展逻辑。在他看来,当行业承压时,这股活水能起到很重要的保障作用。所以,他开始重点发力另一个比较轻的商业轮子,加快吾悦广场拓展力度,前三季度新开17座吾悦广场,累计开业114 座。

目前,新城控股开业商场数量已位居上市公司第一名、行业第二名,成为头部玩家。在其预期中, 2021全年拟新开业吾悦广场将有30座,商业运营总收入将达85亿元。

虽然商业板块营收目前占比不高,但却能发挥出不一样的功效。三季度,新城控股计划拆分9个商业项目设立信托基金,并在新加坡上市,在地产融资渠道收紧的当下,这将有利于其拓展融资平台并扩大投资者基础,同时也为重资产的退出打开一条通道。

而且,新城控股上半年物业出租及管理毛利率高达70.58%,商业板块的高利润率,也在一定程度上对冲了行业盈利承压对其影响,反哺利润下滑局面。

更为重要的是,在资金环境偏紧背景下,新城控股愈发注重现金流,在住宅之轮方面的投资趋于谨慎,前三季度新增土储约2136万平方米,耗资693亿元,相当于同期销售面积、销售金额的131%、41%,拿地销售比低于2020年全年(50%)。

两个轮子“一松一紧”之下,那股活水之泉挖通了。

关键词: 新城控股:挖通利润之泉 | 激荡2021②

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