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浑水做空贝壳 中信证券:相信贝壳在交易赛道无人匹敌的竞争力

2021-12-18 19:32:36    来源:金融界

12月16日晚,浑水公司针对贝壳发布做空报告,并称正在做空贝壳。对此,中信证券(行情600030,诊股)发表了文章。分析师在文中指出,理解公司的业务数据和财务数据,应该清楚公司收入的真实定义,经纪人的真实定义,也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系,交易规则,以及不同城市之间市场巨大的差异。

以下为报告全文:

在中国二手房和新房市场,自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果。

包括贝壳在内的二手和新房平台,在To C端,都并未披露所有城市,所有的成交明细数据。当然,这并不意味着平台不掌握此类数据,只是证明倘若有研究者基于C端展示,以数据汇总的方式试图自下而上归纳成交量,则容易差之千里。具体交易记录的披露有利于部分城市的消费者决策,但其他的电商平台,目前也没有在C端披露全部交易记录的义务和实践。

自上而下的房屋交易数据,除非不披露,否则有相当可靠性。

中国房屋交易实现了以网签为基础的全国范围联网,且房屋交易不比其他商品交易,其涉及复杂的产证申领和房屋交易税费的支付。我们认为,虚增房屋交易规模,其难度要远远大于虚增一般消费品交易记录。此外,新房渠道业务本身向中小中介开放,故而我们认为不能以数店面的方式来推算新房交易量。

端口应用和网站查询,不可以用来推测经纪人的数量。

在经纪人中,只有具备一定年限和完成一定培训的经纪人,是配备端口的。行业的初级员工具备很强流动性。经纪人队伍是强管控,强运营,多层次的队伍,而不是人人都独立作业,并接入端口。例如,贝壳在特大城市估计有数千商圈经理,其中绝大多数都不会接入端口,商圈经理是经纪人队伍不可获取的一部分——所谓经纪人不等于散兵游勇,而需要团队合作,协同作战。我们相信,这也是贝壳本身的核心竞争力。

廊坊对全国楼市完全没有代表性。

河北廊坊是中国房地产市场过往表现最差、房价下跌幅度最大的城市之一。过去五年,廊坊房价下跌超过40%,且基本没有反弹。廊坊也因此是中国极为罕见的,二手房市场先发育后萎缩的城市,且这种萎缩并非是短期的。尽管市场存在起落,但廊坊之外的绝大多数中国城市,其房屋换手率呈现平稳中有所上行的局面。我们认为,和消费品行业的取样原则不同,廊坊的火锅店、奶茶店、咖啡店,的确可以一定程度反映全国情形,但房地产市场巨大的分化,使得廊坊市场完全不具备任何代表性。

风险提示:

2022年3月之前,房地产市场总体成交难以恢复的风险。

投资建议:预计销售拐点领先于信用拐点,相信公司在交易赛道无人匹敌的竞争力。

我们认为,当前中国房地产市场的确面临金融风险外溢等潜在压力,而化解这一压力的主要通路就是促进房屋销售,其中包括二手房销售。这是因为,对很多新房需求而言,改善需求本身需要卖出旧房。我们相信,在按揭贷款投放等政策带动下,2022年3月房屋交易量有望开始回暖。贝壳在房屋交易赛道具备无人匹敌的竞争实力,全国来看并无一家重运营,线下布局的公司在市占率方面接近贝壳的水平。我们维持公司2021/22/23年Non-GAAP净利润预测为14.8亿/30.9亿/57.9亿元。

关键词: 贝壳

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