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未来的企业|万物云能否当好城市服务商?

2021-12-20 13:52:36    来源:中新经纬

【编者按】“未来”以时间为底,以未知为题。以奇迹当注脚,以敢为当步伐。

作为“十四五”规划的开局之年,2021年中国开启了全面建设社会主义现代化国家新征程,向第二个百年奋斗目标进发。

“十四五”规划和远景目标纲要提出,要坚持创新在现代化建设全局中的核心地位。要强化企业创新主体地位,促进各类创新要素向企业集聚。可以预见,未来五年创新驱动将是经济发展的主基调和动力源(行情600405,诊股)。

2021年,以何创新驱动发展?在互联网新技术与各行业快速融合与变革的当下,我们聚焦制造、生命、能源、金融、空间与海洋等深具影响的领域,通过挖掘企业创新的故事,寻找中国经济增长的源动力,馈未来以启示。

中新经纬12月20日电 (薛宇飞)提到万物云,你会想到什么?是阿里云、华为云,还是腾讯云、微软云?万物云与这些互联网巨头的云产业有什么不同?未来又会出现在什么地方?

2021年11月5日,万科A(行情000002,诊股)公告称,计划分拆子公司万物云到香港联交所上市,这也将是万科第一次分拆单个业务板块进行上市。这次公告,让外界得以窥见被万科寄予厚望的新兴业务的成色。

不止物业

从1990年8月18日万科天景花园交付、万科第一个物业管理处成立开始,“万科+物业”诞生了“万科物业”,它也是“万物云”的前身。在万科工作22年、万科集团合伙人兼物业事业集团(BG)首席合伙人、CEO朱保全后来回忆说,万科以前是做贸易的公司,一开始建的房子质量一般,为了弥补这点不足,就要把服务做好。

最开始的万科物业只服务于万科交付的项目,到2011年以后才承接独立第三方的项目,并将服务范围从住宅小区拓展至商业物业。万科不断地输送已交付项目加上自身的对外拓展,让万科物业常年稳居物业服务行业前列,并成为首个营收规模突破100亿元人民币的物企。

近两年,逐渐做大的物业服务公司纷纷上市,特别是2020年,上市潮更是风起云涌。机构数据显示,2018-2020年,A、H股共有6家、12家、18家物企上市,截至目前,2021年上市的物企也有十几家。头部物企中,恒大物业、融创服务、华润万象生活等都趁着2020年的高估值登上资本市场,一时间,物企风光无两。

但在物企上市潮中,始终没有万科物业的身影。对于万科物业迟迟不上市的原因,外界也一直在猜测:它在等什么?

不管是万科董事会主席郁亮、首席执行官祝九胜,还是朱保全,都不止一次被问及具体的上市计划,但他们一直没有松口。对于IPO传闻,郁亮在前两年始终表示:“没有千亿市值,不会上市。”

中新经纬注意到,截至目前,总市值达到过千亿港元的物企只有碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活,如今还在千亿港元以上的则只有碧桂园服务。郁亮的千亿市值目标,足以透露出万科物业要牢牢占据行业最头部的野心。

除了规模,万科物业已经不满足物业公司的概念,郁亮在2019年9月说,“一定要等到大家认同万科物业是一家‘城市服务商’才上市,要区别于传统物业公司,它的价值才能得到充分肯定。”朱保全在2021年5月也说,“我们一定会上市,但如果还是用物业概念上市,我觉得不一定合适。”

万物云。来源:万物云官网

城市服务商概念,很多家物企都提过,但其模式一直还是模棱两可,在这个时候,万科物业给出了自己的答案。2020年10月底,朱保全正式对外宣布,万科物业更名为万物云时他说:“在扎根物业服务30年的基础上,万科物业升级为万物云的时机已成熟。从品牌角度看,‘万科物业’作为服务品牌,不应该让它更综合,而是更专注,更好地服务客户。从科技角度看,万物云已有两家科技子公司被认定为国家级高新技术企业,获得了百余项专利,Tech(科技)模块已经成型且具备BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的IoT(物联网)连接能力。”

如今,万物云包含Space(空间)、Tech(科技)和Grow(成长)三大模块。Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”“朴邻发展”,归属商企空间服务的“万物梁行”“祥盈企服”,以及归属城市空间服务的“万物云城”。Tech模块包括“万睿科技”“第五空间”等,分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台。Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器,持续连接成熟企业、孵化创新企业。

完成更名后,外界也认为,万物云已完成上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建,距离登陆资本市场仅一步之遥。一年后的2021年11月,分拆上市计划正式公布。

截至2020年年末,万物云的在管面积达5.66亿平方米,全年实现营业收入182.04亿元。2021年上半年,万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。朱保全透露,公司2021年的收入将同比增长37.4%到250亿元,利润达20亿元左右。

新旧故事

在2021年11月底的万科临时股东大会上,郁亮说:“万物云目前在‘城市服务商’方面已呈现良好发展势头,今年增长特别迅速。如果万物云以‘城市服务商’的战略定位出现,我觉得意义是非凡的。而且传统住区物业服务里面,每年新增面积中由万科开发的项目已不足一半,所以我觉得万物云已经成熟了。”

万科集团合伙人兼物业事业集团(BG)首席合伙人、CEO朱保全。来源:万物云官网

郁亮所说的城市服务商,与万科集团的“城乡建设与生活服务商”的战略定位是保持一致的,协同效应可想而知。朱保全则将万物云看作是服务业,“我们叫披着物业外衣,或者说带着历史基因的住的消费和企业服务。”

不过,从万物云当前的经营数据去分析,被视为传统的、旧的物业服务业务,依旧起到压舱石的作用。在2021年上半年103.8亿元的营收中,住宅物业服务收入达57.1亿元,占比55.0%。虽然服务商业物业的起步较晚,但自2019年底万物云与戴德梁行合资成立万物梁行后,在商业物业及资产管理服务上就实现了快速地跑马圈地,加上写字楼等商业物业的服务费较高,业务规模迅速壮大。在2021年上半年,商业物业及设施服务实现营收31.6亿元,占万物云总营收的30.4%。

其他业务方面,今年上半年,智慧城市服务实现收入6.3亿元,占比6.1%;社区生活服务实现收入5.6亿元,占比5.4%;万物成长实现收入3.2亿元,占比3.1%。

新业务的规模虽然不大,但万物云将科技、云服务视作未来重点投资的方向。按照计划,万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务,控制增速在30%以内,商业物业应该在30%-60%的增速,城市物业应该大于60%的增速。以上为Space板块的发展规划,不包括Tech板块和Grow板块。

最能体现万物云城市服务商定位的,就是“应该大于60%增速”的万物云城业务板块。2020年10月,“万物云城”品牌正式对外发布,这是国内第一个以城市服务为定位的全新品牌,在当时,就定下3年内落地100个城市服务项目的目标。

城市服务业务始于2017年12月底,当时,朱保全与珠海横琴的管委会执法局局长见面,对方提出“大执法,大物业”的概念,说想像物业小区一样治理城市,双方一拍即合。经过多轮沟通,万物云与珠海横琴在2018年5月正式签约。

“政府把城市管理的执法权收回,把对接下面整个城市服务的供应商交由我们总包商进行统筹管理”,朱保全介绍,“这样尽可能把城市管理变成城市服务,我们把一个城市里面的水系统、城管系统、城建系统、环保系统以及社区基层治理系统就能给打通。这件事在政府里有一句话叫‘九龙治水’,几个部门之间往往是树型机构,这个时候如果通过企业在当中穿针引线,效率就可以得到大幅度提高。”

签约珠海横琴,并不能让他十分确定城市服务模式的可复制性,之后,万物云又签约雄安新区,这才让他有了底气。朱保全在今年10月底称,已经签约40个城市,百城计划可以提前完成。

此外,在Tech模块中,此前做智能硬件集成商的万睿科技,已成为国内首家集设计、研发、施工、运营一站式的服务公司。

“很多人都在问,万物云未来的竞争对手会不会是阿里云、华为云、腾讯云、微软云,其实,这些公司做的都是底层的IaaS(基础设施即服务),并没有去做具体的云运营。对万物云来说,华为云、阿里云、腾讯云全是合作伙伴,万物云是不会去做IaaS的,而是在这些云的基础上构建基于城市服务、工单管理的云服务。”朱保全还称,与大型的云服务厂家有几个最大的不同,一是万物云有线下服务,二是有人工运营,三是有硬件的施工能力,做的是一体化服务。

目前,万物云已经在武汉建立了全国远程运营中心,把物业管理服务的各项流程逐步通过AIoT(人工智能物联网)形成远程闭环。例如,遇到台风、暴雨天气,系统根据天气预报、摄像头对各项目积水情况进行播报,并由系统根据具体情况向业主发送信息。

今年5月,万物云发布了安防机电服务品牌“万御安防”,这是Grow模块孵化出的首个产业链。万御安防的前身为万科物业的安防机电运营中心,后由万物云与海康威视(行情002415,诊股)于2019年底孵化成立,此次分拆并独立运营,意味着万物云将对外输出其安防机电服务能力。

另外,由万物云组建的睿联盟也是一个重要的孵化平台,参与联盟的成员可共享万物云的程序文件、作业步骤、客户资源等,万物云也会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市,由此实现做物业界“平台”的设想。截至2020年10月,睿联盟拥有54家成员企业。

得失之间

虽然外界对万物云上市已有预期,但万科在2021年11月突然宣布分拆,市场多少还是有些意外,尤其是放在房地产市场不太景气的背景下。面对一些猜想,郁亮也澄清道,万物云在万科的资产和利润占比只有1%-2%左右,此时分拆上市,并不是要解决万科的资金问题。

从物业服务行业看,由于受到地产行业等多方面因素的拖累,下半年以来物业股的股价出现集体回撤,板块整体估值已不如2020年年末及2021年年初。头部物企中,碧桂园服务的股价在2021年6月29日创下85.2港元/股的历史高位,如今则徘徊在50港元/股,总市值跌破2000亿港元。华润万象生活的股价在2021年6月30日创下55.25港元/股的历史高位,如今跌至40港元/股左右,总市值跌破1000亿港元。

有声音认为,万物云之前一直不急于上市,是在为自身积蓄力量,既在规模上占据行业最前列,又逐渐摆脱物企的属性,在科技、云服务有所突破。但市场的快速变化,也让其错过了上市的最佳时机。

从目前看,能与万物云一决高下的只有碧桂园服务,而就在过去几年,碧桂园服务正借助上市公司的融资便利,大肆收购中小物企,实力得以快速扩充。2018年上市后,碧桂园服务通过配股、发行可转换债券等方式,累计向市场募资超290亿港元的资金,之后便是其在收并购上的长袖善舞。

截至2021年上半年,碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米,合约面积达12.05亿平方米,加上下半年收购的富力物业及彩生活服务的核心资产,管理规模再度大幅提升。

中物研协总经理杨熙在近期的一篇文章中指出,尤其在2021年物业并购市场的特殊窗口期,当资金链紧张的开发企业不得不甩卖“未来”,将旗下优质物业企业出售之时,碧桂园服务成为最大最好的“金主”。而没有及时上市的万物云,在面临这波突然涌现的并购窗口期时,可能会错过一些急需大量现金的优质物业标的。这也是为何与阳光城(行情000671,诊股)的交易时,万物云选择了股权置换而非现金交易。

从经营数据看,碧桂园服务已经开始超过万物云。2021年上半年,碧桂园服务实现营业收入115.6亿元,净利润21.13亿元,万物云同期的营收为103.83亿元。万物云预计今年全年的营收会有250亿元,利润达20亿元左右,而外界预测碧桂园服务今年的营收会达到300亿元。

不过,对于行业内收并购,朱保全有自己的看法。他认为,当前的收并购价格很高,并会带来非常严重的隐忧。在资本对赌之下,收并购一定会谈未来几年的经营利润率,这个时候,赚钱是第一位的,那些物业服务中看不见的地方的投入有可能是能省则省,这恰恰是对整个资产最严重的践踏。万物云则会按照住宅物业增速控制在30%以内,商业物业控制在30%-60%的既定节奏,静心做下去。

万物云的上市仍在推进之中,外界预测,参照碧桂园服务当前1800亿港元的市值,并以万物云在市场上的地位及口碑推算,大概率也可以给到万物云相当的估值水平。(中新经纬APP)

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