降息了!5年期LPR下调5bp!20个月首次!房贷能少还了,房市将怎么走?
周四全国银行间同业拆借中心公布的2022年1月贷款市场报价利率(LPR)显示,5年期LPR下调5bp至4.6%,为2020年4月以来的首次下调。此外,1年期LPR继去年12月下调5bp后,进一步下调10bp至3.7%。
本次LPR利率下调的时间点和幅度均在市场的预期之内。LPR报价在锚定中期借贷便利(MLF)利率的基础上加点形成,本周一(1月17日)MLF利率下调10bp后,为LPR的调降打开了空间。
业内人士认为,目前处于楼市恢复期与市场情绪修复期,此次适度调降5年期LPR,有助于带动房地产市场供给、消费两端的活跃程度,此外,还将推动中长期企业融资成本下降,从而提振制造业等实体经济的融资积极性。
对于后续的货币政策展望,有观点认为,下一步央行仍可能采取降准或降息的总量政策搭配结构性政策,预计政策组合拳的效果有望逐步体现在社会融资规模、人民币贷款等信用指标上。
5年期LPR时隔20个月再降
央行副行长刘国强近日在国新办发布会上表示,LPR是由报价行根据对最优质客户的实际贷款利率市场化报价形成的,资金成本、市场供求、风险溢价等因素都会影响LPR报价。此外,公开市场操作利率、中期借贷便利利率,以及存款利率监管等,对资金的成本也会产生影响。
从MLF利率调整与LPR报价变动的历史规律来看,此前1年期MLF利率下调幅度大于或等于10bp的情况出现过两次,央行于2020年2月和4月两次下调MLF中标利率,先后调降10bp和20bp,彼时的1年期、5年期LPR分别下调10bp、5bp和20bp、10bp,两者的下调幅度比例保持在2:1。
业内人士分析称,历史上1年期LPR与1年期MLF的利率差距相对稳定,而5年期LPR的降幅一般不超过1年期LPR的降幅,为5或10bp。
央行货币政策司司长孙国峰近日亦表示,LPR报价行报价时综合考虑自身资金成本、风险溢价和市场供求等因素,LPR会及时充分反映市场利率变化,引导企业贷款利率下行,有力推动降低企业综合融资成本。
市场人士指出,触发此次LPR调降的根本原因在于提振国内企业中长期的信贷需求,央行12月金融数据显示,企业新增中长期贷款占总新增信贷的比重仅有51%,低于2020年同期92%和2021年11月60%,已连续下行5个月。
“今年年初稳增长任务相对较重,尤其从近期的数据看,需求的复苏比较缓慢,对消费也产生了负面效应,LPR下调有助于带动需求上行。”东吴证券(行情601555,诊股)宏观团队亦表示,5年期LPR利率下调在宽信用上的信号更显强烈,长端利率或迎来较大波动,但期限利差会相应走阔,该确定性更大。
惠及更多主体 房贷有望减负
LPR是一个总量性的、普惠性的宏观变量,它的变动不针对具体的行业或个人,但却对所有行业都有影响。
从技术层面来看,刘国强解释称,金融机构发放企业流动性资金贷款等利率定价一般参考1年期LPR,就是投放短期贷款一般参考1年期LPR;发放中长期贷款,比如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款和个人住房贷款等,这些利率定价期限比较长,参考的是5年期LPR。
“利率是资金的价格水平,价格调降后有助于增加实体经济的融资积极性。”东北证券(行情000686,诊股)研究所总经理助理沈新凤对财联社记者表示,在房住不炒的大基调下,相比于1年期LPR,5年期LPR利率的调整节奏一直较慢,但实际上,5年期LPR不仅仅影响房贷利率,也会影响其他比如制造业的中长期贷款。
沈新凤认为,目前经济面临“三重压力”,去年四季度GDP增速回落至4%,房地产销售、投资等增速均转为负增长,1月以来疫情反复也将再次冲击消费,货币政策需要走在市场前面发力。她预计,下一步央行仍然有降准或降息的总量政策配合结构性政策。12月的金融数据表明实体融资需求不强,预计这些政策组合有望逐步体现在社会融资规模、人民币贷款等信用指标上。
此前有市场观点认为,5年期LPR可能相应下调10bp。对于此后5年期LPR是否还有调降空间,东吴证券宏观团队指出,应关注后续经济企稳的效果,如同今年1月一样,政策利率还有降息的空间,5年期LPR也会跟随政策利率变动。
上海地区某大行信贷人士对财联社记者表示,随着5年期LPR利率下调结果公布,预计其所在分行的房贷利率将统一同步下调,即在当前首套房5%、二套房5.7%的利率水平上进行调降,但仅限适用采取LPR浮动利率的房贷借款人。有银行业内人士对财联社记者表示,由于银行贷款发放时,取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率,因此各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。
“此次央行LPR利率下调传导至房贷市场的减负效应明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对财联社记者表示,若以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例,在未考虑各地区银行加点的情况下,在此番利率调整前,即LPR为4.65%,此时月供额为5156元。而此次利率调整后,LPR为4.60%,此时月供额则为5126元。如此计算,月供额减少约30元。此外,考虑到商业银行可贷资金后续更加充裕、利率有进一步下调的空间,预计类似减负效应将更为明显。
严跃进认为,此次央行降息政策,有助于提振房地产市场的景气度。从房企角度看,中长期贷款资金成本将进一步降低,进而鼓励房企“愿贷敢贷”,能够较好激活房企2022年的投资和新开工意愿;对购房者来说,房贷利率成本进一步下调,也将有助于激活合理住房消费需求,活跃交易行情。
从银行信贷的影响来看,天风证券(行情601162,诊股)银行研究团队此前测算,在MLF下降10bp的情况下,采取对银行资产端收益率负面影响相对较大的假设,即假设1年期和5年期LPR分别下降10bp。根据测算,这将使上市银行净息差和2022年净利润同比增速分别下降3bp和1.79个百分点,对银行基本面的影响相对中性。
//房地产市场将怎么走?//
受访的业内专家认为,本次降息为非对称降息,1年期LPR降低10基点,而5年期LPR只降低了5基点,说明稳定楼市依然是主要政策目标。在当前购房者置业情绪较低迷、企业资金压力较大的情况下,降息有利于市场信心修复。随着政策环境进一步改善,部分城市楼市有望触底回温,热点一二线城市的修复速度将明显快于三四线城市。
中原地产张大伟:市场底部将在今年一季度出现
中原地产首席分析师张大伟分析认为,降息的目标是稳定经济,不是刺激房地产,“房住不炒”依然是政策方向。
自2020年4月20日后,房贷为主的5年期LPR一直未变,期间一年期LPR在去年12月已经出现过下调。随着本次5年期LPR下调,向市场释放出积极信号。
对于购房者来说,本次5年期LPR下降5个基点,相当于100万贷款30年的月供降息30元,合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右,一年将节省720元。
虽然2021年全国房地产市场成交额、成交面积均创下历史记录,但从去年上半年开始的各种收紧的调控政策明显抑制了市场冲高,下半年整体市场出现了持续下调,拆分单月数据可以看到,去年12月全国商品房销售21302万平方米,是多年来的同期最低值,本轮楼市调整可以说是多年来市场全面速冻最明显的一次。
而去年下半年楼市大幅降温的最主要原因是信贷排队,购房者的按揭贷款和开发商的开发贷基本全面收紧。随着近期央行等部门密集表态,整体看,房地产市场和房地产按揭贷款都在回归平稳状态。
5年期房贷的下降代表了楼市在政策底部后,很快将出现市场底部。目前看,在四季度楼市出现政策底部后,市场底部将在2022年一季度开始出现。
整体看,本次降息不会导致楼市过热。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了轻微的变化,但银行房贷是否宽松仍主要看放款速度的变化。
贝壳研究院许小乐:预计更多城市房贷利率将下调
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,2022年货币环境稳健偏宽松的基调基本确立。1月17日央行超预期同时下调了MLF和逆回购利率10个基点;1月18日央行副行长刘国强提到“充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,要迎客上门,主动出击以及靠前发力等”,并表示“降准空间变小了但仍有一定的空间”;1月20日1年期LPR及5年期LPR相应下降。2022年开年全面降息,对全社会所有行业带来普惠性的融资成本下降,同时释放了年内货币环境稳健偏宽松的信号,有助于提振市场预期。
其中,1年期LPR下降有助于降低企业贷款利率,推动企业综合融资成本稳中有降,有助于激发市场主体融资需求,增强信贷总量增长稳定性。作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降,代表着居民住房按揭贷款成本降低,有助于提高居民购买力,释放住房消费的同时也带动其他生活消费。
具体到城市银行房贷业务,截至今年1月,全国103个重点城市的平均房贷利率已连续4个月回调且下降空间较上月扩大,放款周期进一步缩短。预计年内购房信贷环境保持相对宽松,支持合理住房消费需求的释放,带动市场量价向中枢回归。
展望未来,预计后期更多城市房贷利率下调,信贷环境更加友好,利于合理的住房需求释放,从而促进房地产业良性循环和健康发展。
中泰证券(行情600918,诊股)杨畅:央行非对称降息,表明政策以稳为主
中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示,从历史上看,除了2019年9月和2021年12月,1 年期LPR 在MLF 利率没有变动的背景中下调5个BP,其他情况下均是LPR 与MLF同步变动。2022年1月17日,MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个BP。调降后,7天逆回购利率降至2.1%,1年期MLF利率降至2.85%,这是自2020年3月调降7天逆回购利率和2020年4月调降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。在MLF下调10个基点之后,LPR跟随下调也在情理之中。
差异在于2021年12月,LPR采取的是非对称降息,1年期下调5个BP,政策意图或在刺激制造业或消费上,5年期保持不变,表明当时对房地产的金融政策仍偏中性。
但从2021年12月金融与经济数据来看,经济回落态势尚未逆转,内需不振,尤其是地产投资与消费不振,经过折算后的12月房地产开发投资,当月同比下降13.1%(前值下降4.8%),跌幅扩大,商品房销售面积同比下降15.5%(前值14.2%),销售端和投资端同比跌幅均较上月扩大,房地产市场的信心仍然有待修复;经过折算后的12月社会消费品零售总额,当月同比增长2.1%(前值4.2%),较上月回落2.1个百分点,而今年社零受价格推升的因素较为明显,经过物价调整后当月同比下降0.1%(前值增长0.8%),消费压力仍然存在。
因此,本次下调LPR 1年期10个BP,5年期5个BP,至少反映出三层意图:第一,现阶段从货币政策角度,通过降低贷款利息,降低融资成本,从资金供给端刺激经济的意图较为明显;第二,非对称下调,降低1年期10个BP,是在12月20日降低5个BP基础上的进一步下调,体现出了加大刺激制造业投资和消费的政策意图;第三,降低5年期5个BP,反映了对于房地产相关信贷的支持态度,但幅度小于1年期10个BP,表明政策以稳为主,相机抉择。
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