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德信网红楼盘遭遇维权 赴港IPO步伐或将减缓

2018-12-24 13:44:24    来源:界面

前十一月流量销售额为301亿的浙江小房企德信近期日子不太好过,业绩压力下,不得已将捂盘许久的主力项目海德公园开盘。

12月20日,杭州市场上颇受关注和热议的德信·海德公园收官之战售罄。3幢楼174套房子共5937组家庭登记,海德公园热度虽然不如上半年楼市巅峰时的万人摇网红盘,但其2.93%的中签率在杭州实施摇号政策以来仍位列第九。

当今市场下行,杭州多个项目出现登记人数不足而流摇甚至零登记的现象,海德公园售罄以及2.93%的中签率看起来战绩不凡。但对于德信来说,这显然不是最好的结果。

2016年年初,德信以总价7亿、楼面价5001元/平方米的代价竞得位于杭州城北余杭地区的海德公园地块。2017年3月,该项目首开毛坯均价为19000-21000元/平方米。紧接着,该项目在2017年5月、8月、12月、2018年3月依次加推,毛坯预售均价变化差异不大。至此后,该项目剩下的170多套房源一直没有再领预售证,直到今年9月后的这次加推。

杭州一位市场人士对界面新闻表示,德信本来想搭上市场高点的列车,以毛坯换成精装提高预售价格,所以一直捂盘没有开。但几个月过去,市场调控越来越严并没有放松迹象,市场下行明显,为年底冲刺业绩,德信不得不将这批有盈利空间的房源推向市场。

在2017年市场疯狂之时,海德公园还曾捆绑车位销售,一个审批销售价为23万的车位被开发商要求以40万的价格出售。但现在市场下行,维权潮再现楼市,这批以40万价格买入车位的业主将开发商推向了舆论浪尖。

根据业主们的介绍,他们中一部分人虽然付款40万,但只能拿到23万的收据,剩下17万为现金且没有任何凭证。还有一些业主也是付款40万,但他们签署的却是车位转让协议,40万不是开发商直接收取,而是海德公园附近一家蛋糕店。

今年11月,这批被捆绑40万车位费的业主将德信的这种操作方式公布于众。一位接近开发商的人士对界面新闻称,由于操作不规范,遭遇大量业主维权后,德信最近赔了不少钱,已经将加价的车位费赔付给业主。

红盘陷入维权争端外,德信当前最重要的是业绩压力和融资困境。

克尔瑞数据显示,今年前11月德信地产的流量销售金额为301.1亿,权益销售金额为229.8亿,分别位于流量排行榜和权益排行榜榜单的第69名和第78名。在德信总部地的杭州市场,其流量销售金额为40.35亿,权益销售金额为38.85亿,两项指数都位于杭州房企的第19名,被远远甩在后面。

根据德信在今年初制定的2018年实现350亿,2021年实现千亿的计划,德信地产在最后一个月要实现48.9亿的销售业绩,一个月要完成全年1/7的销售额对这家企业而言并不容易。

根据德信相关数据,12月在售楼盘有杭州区域时代之心、天空之翼、印江南、市心府、佳源府等,温州区域的云著、翡丽湾、君宸府等,浙北区域的浔庄&春风里、东宸等,宁波区域的江南大院、君宸&紫宸和舟山府等,苏北区域的珑玺台和九龙城等。

虽然在售项目看起来不少,并且12月还新推盘大概10个,但销售业绩都表现一般。按照德信在9月赴港IPO的招股书,德信的土地储备94%都位于长三角,温州是其重镇布局的地方,其次是杭州和湖州。但整体市场下行,杭州作为浙江省的风向标市场惨淡,其在温州和湖州的销售情况也不会太好。此时,海德公园12月没有预兆的加推就使得冲刺业绩的意图明显。

同时德信还面临着紧张的资金压力,营收下降明显但负债和净资产负债比率却攀上高位。根据其招股书,截止2018年6月30日,德信的营收为24.71亿,与2017年同期相比下降了10.6%。上半年有息负债为112.11亿,超过了去年一年的有息负债,其中一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿,短期偿债压力较大。上半年净资产负债率为192.6%,也属于行业的绝对高位。

资金紧缺也使当前项目开发成为困难,根据招股书,德信计划将募集资金的60%用于开发若干现有物业项目(即天空之翼、九溪雲莊、德清2017-401-1地块、市心府及时代公馆)的开发。凑集项目开发资金,被认为是德信急于赴港IPO的重要原因之一。

自9月提交上市招股书后,德信赴港IPO目前并无最新消息,能否成功还有待资本市场的检验。

时值年底,德信也正通过加强销售来充实现金流,尽管此前一直惜售的网红盘海德公园最终售罄,可以贡献约4-5个亿的货值,但想顺利完成全年350亿的目标仍然难度不小。(记者 杨冰柯)

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