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花样年:优化大运营管理机制 提高区域项目开发效率

2021-08-30 14:01:39    来源:投资者网

继2020年超额完成销售额目标后,花样年控股集团有限公司(1777.HK,下称“花样年”)驶入发展快车道,增长势头依然稳健,这也为企业新征途开了一个好头。

2021年上半年,花样年营业收入约109.52亿元,同比增长18.5%;归母净利润约为1.53亿元,同比增长58.7%;每股基本盈利为2.65分,同比增长58.68%。

随着公司销售额屡创新高,资本市场对其关注度与日俱增,基于公司强大的土储与资金链,表示看好其未来发展前景。

逆势下高质量增长 高筑财务护城河

对于房地产行业来说,2021年是艰难的一年。行业高增长的黄金年代已过,疫情持续冲击,政策压力与日俱增,房企的生存和发展面临不小的挑战。

艰难方显企业品质。2021年上半年,花样年合同销售281.2亿元,同比增长60.6%;合同销售面积173.6万平方米,同比增长28.2%;销售均价为16198元/平方米,同比增长25.3%。

分区域来看,华东区域贡献了34.3%的销售收入,约96.52亿元;西南地区也“不负众望”,销售额高达72.28亿元,占比25.7%。

地产百强榜单中,花样年排名67名,较2020年上半年提升2个名次。

作为拥有巨大体量的房企,在融资收紧的今年,花样年依然能够实现业绩高速增长,强者姿态展露无遗,而这也同样得益于公司持续优化精细化管理体系、提升现金流水平。

数据显示,截至今年上半年末,花样年账面现金达到315.83亿元,净资产266.15亿元,银行贷款占总借款比例提高至20%,净负债率74.8%,维持在健康水平。

这也是为什么花样年能够获得业内青睐。机构普遍认为,花样年今年市盈率长期在3倍左右;尽管整体走强,但当下的估值仍然处于底部,且并未充分反映公司在行业在成长性和盈利能力上所应获得的溢价机会,这也意味着公司后续估值修复机会确定性大。

在债务管理方面,公司筑起了深厚的财务护城河。在2021年半年报业绩会上,花样年表示:“针对二级市场的波动,公司迅速采取一系列积极主动的债务措施,向市场展示作为负责任的发行人的态度。比如在今年5、6月份回购了5200万,其中大股东回购了1700多万。公司主要目的是维护二级市场,保护投资人的利益。”

除此之外,“针对下半年到期的美元债券,公司已准备好资金到期偿还,将通过自有资金偿还,资金来源包括已有资金及出售大宗资产;公司已启动再融资工作,针对2022年和2023年到期的美元债券,将提前通过要约回购和交换要约手段对其进行管理,改善公司的债务年期结构。”

谋投资者之利、解投资者之忧,花样年以行动诠释了何为责任与担当。

高能级城市布局 助力销售额攀升

实际上,花样年业绩增长的秘密,还藏在其优渥的土储当中。

随着近几年集中供地、三道红线政策的相继实施,地产发展出现窗口期,花样年逆周期扩充优质土储,获取多个高价值项目。

围绕长三角、成渝、粤港澳大湾区、京津冀都市圈及华中都市圈,花样年持续扩大战略纵深,购地方式从以往的收并购为主转为以招拍挂为主,项目规模以中小型为主,平均总建筑面积18万平方米,保证“做快做精”。

从2019年至2021年上半年,花样年合计购入32幅土地。今年上半年,公司合共新增土储107万平方米,规划土储达到3843万平方米;城市更新项目2094万平方米,总货值4671亿元。这为花样年未来的销售增长奠定了坚实基础。

截至今年上半年末,公司在建及待建项目土地储备建筑面积约1186.4万平方米。从地价分布来看,长三角占到44%,成渝和粤港澳大湾区分别占到超过20%,京津冀占16%。

值得一提的是,花样年目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶段,重点深耕深圳和东莞。规划总建筑面积2094万平方米,储备总货值4671亿元,其中可售货值达到2829亿元。赋予业绩极强的安全边界。

在区域分化、行业整体增速下降的环境下,花样年恪守投资逻辑与纪律,坚定布局高能级城市。手握中国最发达区域的土地资源,扎根于此数十年的花样年未来必深受其惠。

管理机制不断优化 坚持品质、规模、利润平衡

梳理花样年近年来的销售表现发现,公司关键财务指标也始终保持稳步增长。

2016年,公司销售额达到122亿元,2018年超过300亿元,2019达到362亿元,2020年为492亿元。地产业务的强势表现和发展后劲,得益于花样年“线上+线下”的多元化营销策略和持续优化的区域布局,战略能力成为公司成长的基石。

以营销管控为例,花样年在2020年率先启用花样GO线上购房平台,并强化全民营销体系。目前花样GO粉丝量达8.2万人,全民经纪人注册量达4.7万人,合计节省营销费用8000万元,实现降费增效和有质量的增长。

另一面,随着大运营管理机制的不断优化、标准工期的执行落地,花样年各区域项目整体开发效率提高,新项目从拿地至开盘周期缩短至7.1个月。2021年上半年获取的项目预计大部分均将于2021年当年开盘贡献销售。

产品力打造方面,花样年坚定“有趣、有味、有料”的品牌理念,将艺术与科技融入生活空间场景,并结合城市在地文化,以现代东方空间美学形态呈现。

譬如位于重庆的花样年霍克尼的好时光,公司以英国国宝级画家大卫霍克尼开题,参考霍克尼画作中热烈的色彩风格及创作形式,从园林景观、建筑形态到空间装饰细节,生动还原了画作里的美好生活场景。

作为花样年入渝首个项目,霍克尼的好时光开盘2小时即售罄,体现了花样年对重庆当地文化的深入研究以及极致产品主义的结果。

尤其是“产品为王”的溢价优势日益凸显。2021年上半年,花样年于华东、华南及西南新推售的多个项目均取得了高于市场的利润水平,销售均价从2020年上半年的每平方米1.29万元上升至1.62万元,同比上升25.3%。

虽然短时间内业绩发展迅速,但花样年清楚,是服务引擎的发展和坚持长期主义助力其穿越周期。

秉承着“把社区服务做到家”的品牌初心,公司旗下的彩生活不断优化服务效能及居住体验,在2021上半年“焕新”计划中,针对社区的外墙、消防、电梯等客户关注问题,彩生活累计完成品质提升415项。

2021年中报显示,彩生活合约管理总建筑面积为5.65亿平方米,为2817个社区提供服务,遍布全国279个城市,为超过1000万业主提供服务。毋庸置疑,在经济结构和国民需求不断调整的后疫情时代,始终坚持品质、规模、利润平衡的花样年,未来将会给市场带来更多的惊喜。(谢亦楠)(思维财经出品)

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