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浙江以房养老个案诞生:产权属老人 限制转让可出租

2018-08-20 15:25:03    来源:钱江晚报

以房养老”的话题又一次火了。

今年7月初,杭州一对老夫妻在杭州市不动产登记服务中心顺利办理了“以房养老”反向抵押登记,8月7日,浙江首单“以房养老”保险发放,这对杭州老夫妻领取到了第一笔养老保险金。

而近日,中国银保监会发布通知,在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。

“以房养老”,就是让老人能够提前兑现房子未来的价值,用于养老并改善老人的生活品质。但众多老人心存疑虑,进度较为缓慢。那么,在杭州的这个“以房养老”的案例中,房子究竟扮演了怎样的角色,反向抵押后,其产权又发生了怎样的变化呢?

“以房养老”后每月能多领6000多元

这对杭州老夫妻月收入将有万把块

住房反向抵押养老保险,是指拥有房屋完整产权的老人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产的处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

陆先生老两口是杭州第一个“吃螃蟹”的家庭。去年11月,杭州市多部门联合印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》,年龄范围为60周岁(含)至85周岁(含)之间的老人可参与投保。这意味着,陆先生老两口有机会申请“以房养老”。

据了解,为了保障客户的权益,以房养老的保险流程比较严谨,中间还涉及到税务、不动产登记、房管等多个部门;正常投保流程外,还需要对房屋进行评估和保险精算,签约合同后还需要抵押登记和进行合同公证。

因此直到今年7月初,陆先生夫妇才顺利办理了这项“以房养老”反向抵押登记,保险公司也拿到了不动产登记证明,双方终于完成“老年人住房反向抵押养老保险”的签订。

据记者了解,陆老先生已经快80岁了,退休前是普通工薪阶层,老两口的退休金加起来不足4000元,一旦生病住院,经济压力会比较大。而办理“以房养老”后,夫妻俩还能继续住在房子里,每月能领到6000多元的养老金。这样的话,老两口每月收入达到万元左右,生活会相对宽裕不少。

房子产权仍属于老人

能出租但无法偷偷卖房

很多老人对“以房养老”心存疑虑的原因,是担心房子产权发生变化,生怕养老金拿了几年会出现变故,到最后钱也拿不到,房子也没了。

承保陆老先生两口子“以房养老”的幸福人寿保险股份有限公司浙江分公司的相关负责人表示,老人办理住房反向抵押养老保险后,并非房子的产权转移到了保险公司,事实上,房子的产权仍属于老人(不动产权证仍在老人手上),只是这时候的房子产权是“有限制的所有权”。

何为“有限制的所有权”?通俗点解释,老人办理以房养老保险后,如果将房子再进行转让、出借、变卖、抵偿债务、投资、赠与、立遗赠或遗嘱、因离婚或其他民事事项进行财产分割,以及任何形式处分抵押房屋的,保险公司有权立即停止养老保险金的支付。

钱报记者从杭州市不动产登记服务中心了解到,进行反向抵押登记后,无论是不动产权证上还是后台的数据库,都会有相应的记录。也就是说,办理以房养老保险后,虽然不动产权证仍在自己手里,但想偷偷转让是不可能的,办不了过户。

不过,老人可以将房子进行出租(每次签署的租赁合同期限应在两年以下)。像陆老先生的房子位于上城区近江一带,面积不到40平方米,月租金在4000元左右。办理以房养老后,陆老先生老两口在领取每月6000多元的养老金基础上,还可以将房子出租,再获得4000元的租金收益。以后老两口住养老院,费用也绰绰有余。

等到老人百年之后,其继承人仍享有优先赎回权,可以选择偿还养老保险相关费用赎回房屋;如继承人不选择赎回,则保险公司对房产再进行处置,处置所得优先偿还养老保险相关费用,如有剩余归属继承人,如不足则由保险公司承担。

其中,养老保险相关费用包括:按50%承担的房屋评估、抵押、公正、律师等费用;保单管理费;在特定期限中保险公司已支付的基本养老保险金额及其利息累积值(按年复利5.5%计算);退保手续费;其他可能发生的费用等。

杭州试点半年多

咨询的人多,尝试的人少

从去年11月杭州成为全国第8个住房反向抵押养老保险试点城市至今,杭州仅陆先生夫妻俩成功办理。

“住房反向抵押养老保险,主要是为了满足希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的老人。”幸福人寿浙江分公司相关负责人解释,“来咨询的老人很多,但真正适合办理并且符合所有条件的太少。”

要办理这项业务,首要条件就是老人的房屋产权必须清晰。

该负责人举例,“曾经有位孤寡老人来我们公司来咨询,想办这个以房养老的业务,年龄等条件都符合。但是他的不动产权证书上面有3个人的名字,这就涉及到后续可能出现各种复杂的纠纷,所以无法办理。”

事实上,从“以房养老”的保险条款来看,要求也颇多。

老人与保险公司签订合同时,双方将确定基本养老保险金额,以抵押房产的评估值为基础,同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等,由专业精算师计算,金额一经确定,不能变更。

在老人投保期间,碰到抵押房屋拟被征收、征用或拆迁,怎么办?老夫妻双方投保,其间若离婚怎么办?老夫妻双方投保,其中一方身故后,养老保险费用有什么变化?……种种情况,合同上都有相关的详细约定。

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