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王石、冯仑最新演讲,关于房地产的研判都在这里

2023-08-11 15:21:33    来源:冯仑风马牛

房地产行业是典型的周期性行业,与此前的房地产下行周期相比,本轮下行周期房地产市场供求关系发生深刻变化,面临着诸多前所未有的压力以及叠加效应。

2023年7月30日,上海高金金融研究院民营经济研究中心、高净值研究院7月大咖课程开课,王石、冯仑等导师就地产未来走势、政策解读、房地产科技、碳中和、探寻变局中的新机遇等方面的话题分享了自己的观察。把两位导师的演讲要点分享给大家。


(资料图)

王石:谁早准备、早动手,那就是谁的市场

1

不乐观哪有机会?

尽管民营企业家和原来相比有些差距,但在全球一体化下,不仅是在中国而是整个全球上,中国民营企业没有道理不扮演一个积极的角色。

从全球化来看,中国民营企业发展的全球化才刚刚开始。

你不乐观,哪有你的机会?悲观有悲观的做法,乐观有乐观的做法。

现在民营企业的不自在和委屈,与预期的不大一样,因为现在还处于调整阶段,这是可以理解的。

我为什么乐观?

改革开放40年了,我评价下对未来怎么看?我变了,从不确定变成谨慎的乐观。也就是说,在其他社会人士对未来充满了憧憬和希望的前40年,我对未来的态度是不确定的;但真正处于这种巨变当中、大家都很悲观的时候,反而我态度改了,认为要谨慎的乐观。

第一,首先一定要谨慎,在中国企业要做大,首先要解决安全性问题;其次要解决规模化问题。

第二,中国已经是世界第二大经济体,别的我不敢说,至少未来几年会成为世界第一大消费国,大家可不要忽略这个因素。

如果是之前我们代工生产、来料加工、挂牌生产,但改革开放40年,我们的人才培养、科研团队、消费市场,完全具备打自己品牌的能力,在中国市场打通了那就是世界的。

讲个微妙的变化,之前日本很多企业在中国生产,但相当部分要到国外去销售,因为中国还不具备那个消费能力,可一个马桶垫就逆转了,在中国生产但不销售的马桶垫,中国游客在日本给买脱销了,这就是中国的市场变化。你说作为民营企业家有没有理由悲观?没有的。

2

地产行业的流动性问题

我虽然退休了,但万科的情况和中国房地产的现状还是了解的。最近重磅发布了《促进民营经济31条》,更多的是在民营经济领域,让他们坚定发展信心,也是中国经济的需要。

这一轮调整仍在持续。

我想说第一,房地产走到今天这样大的调整趋势是没有变的,刚才讲长期主义,现在到了调整期,这当中暴雷一家、两家甚至三家企业也是避免不了的。和曾经日本发生房地产泡沫破裂的情况相比,中国市场有以下几个特点:

一是中国房地产市场比日本要大得多;二是房地产出现问题后,中国政府非常迅速地出手,各个省份都出台了「保交楼」相关政策,这也是必要且符合中国国情的。这一轮中国房地产的调整仍在进程中、还没有完成,但房地产是非常有希望的,在中国经济中扮演的角色是毫无疑问的。

如果这点都没有,我那谨慎的乐观哪来的?

所以首先解决还是信心问题,信心在房地产行业来讲,就是资金流动问题。房地产本身具有金融属性,占有大量的资金,不仅仅是消费者,开发者也是一样的。

而未交付的存量问题,我个人认为,只要政策到位,这应该是可以解决的。中国房地产整个转型中,从积极的角度来看,尤其碳中和经济时代,带来的机会将非常多。

3

谁早准备、早动手,那就是谁的市场

到底房地产会有什么趋势变化?我现在在打造碳中和社区,打造什么呢?

1、面对面才能产生化学反应

比如,第一,整个办公楼要打造更多的运动场所,让上班的职员不仅仅是工作,想健身不用再跑到健身房,在这个办公楼里就给你提供了;第二,还要建幼儿园,不是作为盈利模式,哪怕团队当中只有一个人有小孩,也鼓励你带着小孩来上班;第三,还得有宠物寄养所,你不仅可以带着小孩来上班,很多都不结婚、把宠物当亲人的员工,可以把毛孩子带过来,这是个未来的趋势。

现在没人去办公室办公,疫情只是加大了居家办公的范围,而现存的数字化工具,一定要让办公楼的功能和概念完全不一样。如果不进行改变,你办公楼一定是空的,甚至员工都不知道怎么来管理他们。

中国改革开放快45年了,在大城市建了多少这样办公楼,既然居家办公能解决问题,为什么一定要让他到办公室来呢?因为我们是碳基生物,不是硅基生物和机器人,只有面对面才能起化学反应,产生激情、碰撞和灵光一现。

2、我的碳中和社区探索

真正的演变在中国,为什么呢?我们工业化时代的福利系统都没完善,本身就在缺课、补课,所以写字楼系统一定要补上。我现在改造的碳中和社区,以深圳大梅沙中心16万㎡为中心,圈了3.2平方公里,2万人生活、工作、办公的场所,有写字楼、酒店、村庄等,在这里打造未来的碳中和社区。

重要的一点是,通过各种设计完全打破原来的界限,让整个社会环境的更多人员交往、融合。显然在社区开放方面,美国是走得比较领先的,至少在911以前,五角大楼我是去过的,而且FBI联邦调查局、伊利诺伊州政府是透明对外开放的、供人参观的。

碳中和社区不是个旅游参观项目,但一定是开放交往。房地产如何跨行业结合起来?未来这个市场可以说是不可想象的。

举个例子,碳中和社区就要搞微电网、搞碳汇资产、搞区块链、搞光伏、搞储能、搞风能,我从2020年10月开始创业,就是在搞这些资源整合,面对整个城市更新,房地产扮演的角色是出乎预料的,谁早做准备、谁早动手,那就是谁的市场。

冯仑:新地产和旧地产,区别在科技创新

1

后开发时代:减速、减价、减量

很多人都觉得,房地产最近似乎不是特别乐观。现在行业开会人很少,都不愿意来,反而是行业外的人会来很多,都在探听房价怎么样了,还会不会跌,能不能买?大家都没心情开会,似乎说明情况是不太好,但是我对房地产行业的看法是乐观的。为什么乐观呢?

1、蜜月很短,日子很长

从行业发展的一般规律来看,房地产从2018年以后已经进入到减速、减价、减量的时代,我们认为房地产的开发时代结束,进入后开发时代。所以当时大家会看到,万科说「活下去」,还有一些企业退出原有的高杠杆、高增长的模式。

关注和提出相应判断的企业开始减速、减价、减量,这些企业今天都活着。还有部分企业,「把蜜月当日子过」,但是蜜月很短,日子很长,最后这日子也彻底崩溃了。

而从全球的经验来看,以下指标出现时,以住宅开发为主的房地产就要转型。这些指标包括:人均GDP超过1万美金、城市化率达到60%、人均住房建筑面积超过50平米、人口增量趋近于0、基础设施的空间布局完成。从这个经验来看,我们的住宅也一定会进入减价、减速、减量的时代。

2、过了青春期就不长个了

住宅领域的减价、减速、减量要减到什么程度呢?可能90%的住宅开发公司都要死掉。中国周边的发达市场和欧美的发达市场都是这样。我们无非是早早地去观察、去访问、去学习,知道了这个事而已。

打个比方。家长通常会有个心理预期,孩子到了青春期开始有性别概念,并且长个儿。等到了18-20岁,家长都不期待孩子再长个儿了。为啥?阶段过了。青春期结束以后,要长智商、情商,增加社会关系,谈恋爱、成家立业。

房地产也一样,刚才说这些条件一旦出现,就开始进入横着长的阶段——产品模型、产业链、服务链和商业模式,等等,都是横着长。

在住宅开发的巅峰期,全国有18万亿的商品房销售额,现在降到12万亿左右,我们预估可能大概在8-10万亿就稳住了,这相当于繁荣期的一半,所以有90%的住宅开发公司死掉很正常。

3、男人不吃饭不等于人类不吃饭

房地产还会好吗?那就要横着看了。房地产进入后开发时代之后,住宅只是其中一个产品,还有办公、商业、酒店度假、物流仓储、医疗健康、教育研发、政府物业等7大类,所以房地产并没有垮。

也就是说,男人不吃饭不等于人类不吃饭,还有女人、其他性别的人。甚至还有机器人,它还不用吃人类的粮食。

总结一下,房地产进入到后开发时代,不等于房地产行业不行了。

2

新地产和旧地产,区别在科技创新

最新一次的「全球房地产资本市场年会」给房地产做了重新定义,将房地产区分为旧地产和新地产。

旧地产是什么呢?跟科技关系不密切的,比如传统住宅、办公楼和购物中心等基础设施。

新地产是什么呢?物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库、专科医院+综合运营设施。

房地产行业一直在发展,并没有停滞,最终决定谁能在这个行业中做得好、发展得好,那就是科技。

1、「消灭」规划设计院

最近这一波,我们看到,房地产科技企业在蓬勃发展,而传统的开发公司大批倒下。

举个例子,深圳有一家公司,它的业务未来可能会超过所有的规划设计院。这是一家六七年前由4个90后创办的人工智能公司,国内著名的投资机构已经投了6轮。

这家公司做什么呢?过去,房地产公司做个规划,要找建筑师、规划师去画图,一个月出一版,过一个月再出一版,再修改五六次。就要好几个月的时间。

现在用人工智能来做,不到一小时完全达到所有指标要求,还将所有可能性给到公司。有点像ChatGPT,想要什么样的建筑风格,只要把关键词输进去,立即出一大堆概念图,最后再画图、报建。这样一来,所有的建筑师都快没饭吃了。

最近,这家公司接了个生意,德国要给因俄乌战争涌入的国际难民快速建设一批房产,他们完成了从设计、建造甚至运到德国组装的全流程,德国人都觉得合适。

所以说,房地产不行了吗?不是。有科技能力的4个90后,融了几个亿,做全世界的生意,今年已经实现现金流为正了。

假定说我现在跟它合作做新的房地产项目,它一定比传统的规划设计院用时短、成本低、速度快、效果好,这就是科技给盖房子这件事带来的进步。

这个公司的成功也说明了一个事实,人工智能现在是赚钱的公司,不是赔钱、烧钱的公司。

2、像造汽车一样盖房子

我们再来看另外一家做住宅科技的公司,远大。远大花了十多年,像造汽车一样盖房子,现场施工作业加上精装修,成本跟传统的施工建筑单位不相上下。但如果做超过50万平米的项目,就比传统方法要便宜1/4。

假定说你有一块地,想盖大盘,远大在流水线上给你做生产,把材料墙体、屋顶楼板,以及机电、装配、布线等等都做好,然后拉到现场装,一天装三层楼,质量远高于传统方法,价钱还有很大的竞争力。

这个项目叫「活楼」,完全跟造汽车一个原理。

科技创新还带来了许多好处。一是安全,10级地震都没事,比钢筋混凝土建筑要安全很多。二是环保可移动,如果这个区域没人了,变成鹤岗那样了,那就把这楼拆了,搬到上海重新一装就完事了。

之前开发一个小区,用传统方法要用18到22个月,用活楼这套方法5个月搞定,品质还好。如果没有科技,房地产进入不了到这样一个阶段。

3、用数字化管理楼宇

再看运营管理。现在互联网、云计算、大数据这么发达,已经出现了专门运营管理写字楼的Saas平台,一个公司能管500多栋写字楼,下载软件后从租赁管理、机电管理和整个物业的一般管理,都能完成。

这不仅节省成本和人工,而且管理很有效。还能进行租务管理,不用养一个人,两眼一抹黑天天去招租。在写字楼空置率高企时,这个工具就非常好用。

早在二三十年前,美国就有管理、租赁房屋的Saas软件,我们有个同事在美国创业,有一次我问他,最近在做什么事情?他说我在管理公寓。我说没看见团队啊,你管多少公寓,怎么管?他告诉我他用一套软件工具,雇了个助理,管理了分散的300多套公寓。

无论是改造传统商业模式,还是提升产品质量和运营效率,科技对于房地产行业都是决定性因素。

4、靠卖广告赚钱的写字楼

实际上,房地产行业可持续发展的空间非常大,科技能解决很多问题。原来1平米的地盖1平米的房子,现在有了钢结构、轻型建筑材料、高速电梯、通讯、新能源,1平米的地可以盖1千米高的房子,面积大增。所以土地是问题吗?不是。科技能够解决这个事情。

1895年,世界有了第一栋100米的高楼,现在我们盖500米以上的高楼才是挑战。科技不仅能让我们盖高楼,还能赚更多的钱。比如,上海环球金融中心的观光收入已经超过了租金,高楼有高楼的竞争优势,视觉效果好、运营服务好,每天卖观光就很赚钱。

另外LED技术、液晶拼接技术的发展,让所有楼体都变成了媒体,很多超高建筑卖广告就赚了很多钱,我们熟悉的纽约时代广场,写字楼里边不出租了,就卖那个最牛广告屏,比做写字楼出租的价钱都高。

3

总结

房地产行业进入到后开发时代,地产商如果不熟悉科技在空间运营、提升空间效率,以及服务模式上的应用,那你的房地产就没有竞争力。如果还停留在「找建筑公司盖个房子,然后卖掉,其它就不管了」的观念上,是赚不到钱的。

我们国家进入到科技创新大发展的时期,对品牌、专利、技术的保护和应用也越来越规范,人的资本价值以及科学家、知识的价值也越来越受重视,这对创新都是很好的机会。

如果我们回顾历史,可以说,民营企业正处在发展条件最好、连续发展时间最长的一个时期,持续创业创新发展就有了先决条件。对房地产行业来说,如果能和科技应用很好地结合,未来这个行业发展仍然有非常好的机会和前景。

主编|王滔编审|陈润江顾问|王淑琪

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