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这个盘会怎么卖?实探蜀山区临水近山的晶宫山水拾光!

2023-05-20 20:23:12    来源:合肥班长

蜀山区最近几年在董铺湖周边加大了土地供应,前期有伟星印湖山、文一云湖轩、城改万科观山隐秀、金隅中交山湖云筑这几个楼盘。目前伟星印湖山最后一栋即将加推,云湖轩和观山隐秀已经清盘,剩余楼栋和房源比较充足的只有山湖云筑了。

而今年第一轮土拍中再次供应了晶宫山水拾光地块,接下来即将开始的5月土拍也还有一宗居住用地上市,今天我们一起来看看晶宫山水拾光这个楼盘。

晶宫山水拾光的位置在蜀山区的长江西路与半岛路交口东北角、董铺水库南侧,也就是新加坡花园城的西侧。


(相关资料图)

从上图可以看到,块地南侧紧邻长江西路,可以通过东西走向的长江路通达全城,距离高新区、西二环也都比较近,同时与地铁2号线的天柱路站在五百米左右,整体交通还是比较便利的。

但我们看楼盘被命名为“山水拾光”,显而易见交通并不是这个楼盘的卖点,最大的优势而是山和水,我们来看实拍图。

上图是在楼盘南侧拍摄,看到的是山水拾光北向的风景,一望无际的湖面就是董铺水库,也被叫做蜀山湖,不仅以其大库容量拦截洪峰,屏障合肥市区的安全,更以其优质水源向市区供水,自然风光秀美。

我们再走近看一看,一眼望去除了绿色与湖面,再无其他。

临湖而居不仅有助于平静心态,开阔胸怀,对增加空气湿度,调节气温、净化空气等都有实实在在的好处,不过略显遗憾的是北侧还规划有一块居住用地,让很多楼栋并不能直面湖景。

水我们看了,再来看看山,上图是在项目北侧拍摄,展现的是山水拾光南向的风景,其中右侧的山脉就是大蜀山,距离也是非常近的。

看到这里,大家也就明白了项目名的由来,山是大蜀山,水是董铺水库,背水而向山,我们再来看看东西两侧的视角。

上图为项目的西侧,有景观庭苑、蜀秀苑、山湖新村、枫丹白鹭湖公馆等小区,可以看到道路两旁是沿街底商,也停满了车辆,人气还是比较旺盛的,而且以多层建筑为主,又有大蜀山点缀,没有高层的压抑感,再往西就是大铺头城市更新片区,未来规划居住、商业等。

地块东侧就是新加坡花园城,对于这个小区大家都比较熟悉了,就不用过多介绍了,仁者见仁智者见智,不过绿化和环境真的没什么可挑剔的。

看完了周边环境,我们再来看看配套,根据2022年蜀山区学区划分,其小学是新城小学,中学是金湖中学,这个学区显然对房价上并没有什么助力。

在商业这一块,主要是西侧住宅区的沿街门面满足日常生活所需,大型商业需要通过长江西路往外延伸了。

在产品这一块,对于这个房企大家都比较陌生,班长也同样如此,通过查询得知晶宫集团是一家来自于安徽太和的本省房企。业务涵盖了地产开发、绿色建筑、建筑安装等,起地产开发以阜阳为中心,目前已经开发了31个项目,主要在太和、临泉、蒙城和阜南等地。

这块地面积不大,仅有39.74亩,容积率1.8,适合于做改善楼盘,也是触发了120分满分竞品质摇号,希望能给合肥带来一个品质楼盘。在价格方面,如果参考前期的山湖云筑和观山隐秀,要到2.5万左右。

在周边二手房价格方面,以最近的4月贝系成交数据为例,新加坡花园城的成交价在1.57万到2.16万之间。当然,小区房龄、产品、品质不同,价格只能作为参考之一,并不能拿来直接对比。

总的来看,这块地最大的优势自然在于北侧丰富的自然资源,临水近山,同时又是满分竞品质楼盘,在周边楼盘当中是具备优势的,另外还有临主干道、近地铁等,不一而足。

不过缺点也比较明显,除了网传的一些因素外,南侧临长江西路的楼栋会有一定噪音干扰,学区偏弱,商业配套一般,另外房企知名度和口碑在合肥还处于从零开始的阶段,板块的认可度与知名度也有待提升,环绕的汊东渠可能也需要升级、净化一下。

对于这样一个优势相对单一的楼盘,2.5万左右的价格在市场上竞品也很多,晶宫会以什么样的产品来打动改善购房者?班长和大家一起保持关注。

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