给大家看个图：

这个数据来源于北京几个主流中介的成交统计，可以说是最能真实反映市场的一组数据，这个数据很有意思，均价和等权中位数，反映了不同的两种趋势。（沙龙里我会更详细讲→）

(资料图)

解释下和等权中位数：

举例：某月全北京只有 3 个小区有成交：

A热门小区（成交10套）：均价 3万/㎡

某远郊小区（成交1套）：均价 2万/㎡

某豪宅（成交2套）：均价 10万/㎡

三个小区各算一票，取中间值 → 3万，每个小区只代表自己。

均价就是加权平均数：

A小区（成交10套）：均价 3万/㎡

某远郊小区（成交1套）：均价 2万/㎡

某豪宅（成交2套）：均价 10万/㎡

(10×3 + 1×2 + 2×10)÷13 ≈ 3.8万，被成交量大的A小区拉偏（大）

如果你看不懂上面数据分析，可以简单记结论：

【北京的低总价小区多，如果低总价小区还在跌，等权中位数就会跌】

均价微涨的原因也很简单，中高总价小区虽然不多，但成交数量变多，拉升了总体均价。

我们从“成交占比的变化”看，也同样印证了这个事实：

这里其实还有一个微观事实：

关于低总价房，也不是全都在下跌，目前跌幅明显的，主要是月成交量很低的小区，因为在过去三年的房价下跌中，越是成交少的小区，跌得反而越慢，所以这种小区不是抗跌，而是跌得比较晚，我们俗称补跌。

这对买家和卖家都有意义：

如果你要买的房子跌幅明显不够，不要误以为这种小区抗跌，而是它还没跌透；

如果你要卖的房子跌幅明显不够，更不要误以为这种小区抗跌，每一套新的成交价，都是最高价，你要想尽一切办法让你的房子成为下一套成交。

另外，对于很多换房特别是已经卖掉房的家庭，现在到年底前，你要做的事情已经非常明确，不要停留在你熟悉的板块里反复转，就算其他板块不是你的通勤半径，你也要去实地了解（网上看没用），你只有了解足够多的板块，才能有一个相对客观正确的市场体感，这对下一步的决策，有着至关重要的作用。

以目前市场微观细节看，不同板块正在发生完全不同的“博弈”，不同资产类型，也正在经历前所未有的考验。

不少人把这种现象简单归为“市场分化”，这是很不精准的说法。

我会在本月最后一天（即10月31日周六）开启一场，在这样的一个特殊楼市节点，如果操作失误，很可能给您未来3-5年内的资产带来不可估量的损失。

10月份最后一场，特别建议近期关注市场、板块和不同小区/楼盘的朋友亲临现场。

沙龙前和沙龙后都会预留问答环节，沙龙结束后，下午可能会安排少量咨询，有此需求的与会者，请做好时间安排。

本次沙龙承诺：现场绝无带货、全程都是干货。

报名成功后，不要急，等审核通过后，会联系您。

关键词： 豪宅 北京 房子 低总价 中位数 全年二手房均价