10月29日晚间，万科（000002.SZ）披露了2026年三季度报告。其中一个数据格外显眼：前三季度归母净亏损239.4亿元。

【资料图】

粗略一算，平均每天要亏掉近9000万元。

比亏损额更值得拆解的，是报表里两个方向相反的信号：一是亏损同比收窄约14.5%，二是上半年经营活动现金流净额转正。

两者同时成立，说明万科的处境不能用“恶化”或“好转”一个词简单概括。它更像一家在旧模式退场、新模式未立的间隙里，靠外部支持换取时间的公司。

本文尝试从三个层面去解析万科亏损收窄的成色，债务压力下的资金来源以及这家公司在行业周期中的位置。

▲来源：企业财报

亏损收窄

先看公司业绩。

前三季度，万科营业收入1049.99亿元，同比下降34.94%；归母净亏损239.44亿元，去年同期为280.2亿元。第三季度单季亏损89.93亿元，去年同期为160.7亿元，降幅四成以上。

把数据拆开，会发现收窄并不均匀。前三季度减去第三季度，上半年亏损约149.5亿元；去年同期两项相减，上半年亏损约119.5亿元。也就是说，上半年亏损反而比去年扩大，全年口径的收窄，几乎全部来自第三季度。

原因要回到亏损的构成。营收端的压力没有缓解：三季度单季营收降幅接近38%，高于上半年的33%。利润端的改善，主要来自资产减值压力的减轻，上半年计提减值42.7亿元，已低于去年同期。减值是把过去高价拿地、乐观估值留下的差额逐步确认进报表，属于对历史账目的清算。清算力度减弱，亏损随之收窄，但这与主业恢复盈利不是一回事。

销售数据则指向下一阶段。前三季度合同销售额约520亿元，同比下降近一半。房地产企业的收入确认滞后于销售，销售额是未来营收的先行指标。当前营收1049.99亿元，而销售额只有约520亿元，两者之间的落差，意味着后续可结算的资源在持续收缩。

今天的亏损来自过去的账，明天的收入取决于今天的销售，但后者仍在下行。

自身造血改善

资金端的压力更为直接。截至中报，万科货币资金590.5亿元，有息负债3512.6亿元，其中一年内到期1788.6亿元，占比约51%。货币资金仅相当于有息负债的约17%，约为一年内到期债务的三分之一。

作为对照，前三季度520亿元的合同销售额，即便全部回笼，也不到一年内到期债务的三成。单靠销售回款无法覆盖短期偿付，缺口必须由其他来源补上。

目前有两条主要渠道。第一条是大股东深铁集团。仅上半年，深铁就提供了约45亿元股东借款，利率明显低于市场水平。第二条是债券展期，10笔公开债券通过“部分兑付加展期”，把集中到期的压力向后推移。两条渠道的共同点是：都在延长偿付的时间，而不是减少债务的总量。

自身造血也出现了改善迹象。上半年经营活动现金流净额为4.95亿元，是近三年难得的正数；费用已连续八个季度下降，融资综合成本降至2.86%；物业、商业、物流、租赁等非开发业务，已占集团营收的近四成。

但这些改善需要放在债务体量下衡量。按2.86%的成本与3500亿元余额粗略估算，年度利息支出在百亿元量级，而上半年经营现金流只有4.95亿元，二者不在同一个数量级。

万科的转型可以理解为从“靠杠杆冲刺”转向“靠运营续航”，不过，续航能力的增长速度，目前仍低于债务消耗的速度。

▲图据视觉中国

双重错位与中间地带

万科的处境放在行业周期里看，更容易辨认。国家统计局数据显示，今年前三季度，全国新建商品房销售额同比下降13.9%，房地产开发投资下降20.6%。价格端，9月一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，一二三线城市同比降幅均收窄，环比上涨城市个数比上月增加。

行业内部也有分化。一线城市年中出现价格连续上涨，核心城市率先回暖，外围城市仍处低位。修复是自中心向外围渐次展开的，而非同步发生。

万科面临的困境，可以归结为两重错位。

一是时间错位。过去拿地、开发时，测算建立在房价持续上行的前提上，房价回落后，成本与售价的差额只能通过减值确认。二是模式错位。行业从总量扩张进入总量见顶阶段，竞争要素由拿地、融资、周转速度，转向产品与服务，依赖规模的增长逻辑不再适用。

这两重错位，落到公司层面，表现为三道约束和一块空白。

债务是第一道约束：一年内到期过半，展期只能缓解节奏。销售是第二道：销售回款不足，现金流难以闭环，形成“销售下滑、资金紧张、信用受限、销售更难”的反馈链条。时间差是第三道：存量库存的消化与新产品口碑的重建，周期都以年计，且无法并行加速。

空白则在新模式。非开发业务增长平稳，但体量与利润尚不足以支撑一家资产规模近万亿的企业完成转型。旧模式在收缩，新模式尚未接棒，公司位于最难受的中间地带。

结语

行业出清是一个渐进过程，但房地产作为居住需求的载体不会消失。随着房子的属性从金融产品回归居住产品，企业的核心能力，将由融资与周转转向产品力、服务精度与长期运营。

在这一逻辑下，能够穿越周期的企业大致具备三类特征：融资稳定性；产品能力带来的销售韧性；物业与持有型资产带来的长期现金流。万科在这三项上都有基础：国资股东的支持，物业业务的规模，以及存量盘活的经验。

关键变量在于时间。股东支持与债券展期提供的是窗口期，窗口期的长度有限。在窗口关闭之前，销售能否企稳，非开发业务能否形成足够的利润与现金流，将决定万科未来的路径。

这份三季报呈现的是：集中确认风险的阶段正在过去，而以销售与新业务检验转型成效的阶段，还在前面。对行业而言，万科既是旧周期的余波，也是新周期的试验场。

（本文仅为个人分析，不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。）

红星资本局智慧财报工作室 刘谧 周怡

编辑 汪垠涛

审核 冯玲玲

关键词： 万科 现金流 股东应占溢利